През последните години наблюдаваме осезаем бум в сделките с недвижими имоти. Много често тези сделки се извършват между дружества, като все по-често клиентите ми задават въпроса как е най-„оптимално“ да се осъществят тези прехвърляния.

Както можете да се досетите, всеки случай е уникален и специфичен. Макар да изброявам няколко различни варианта по-долу, ще се убедите, че не във всяка ситуация може да се приложи един и същи подход. За да отговорим на въпроса: „Кой вариант е най-„оптимален“?“, трябва да уточним следното:

Какво означава „оптимално“? Най-често това се интерпретира като:

• най-малко административни действия;
• най-бързо изпълнение;
• най-ниски разходи за осъществяване на сделката.

Но също така е важно да уточним: какво е текущото положение и каква е целта, която искаме да постигнем след прехвърлянето на имота. Понякога това може да включва сложни материални интереси между различни участници, което може да създаде трудности, ако има много участници с различна визия за крайния резултат.

Ето и няколко от най-често срещаните варианти за прехвърляне на недвижим имот от едно дружество на друго:

1. Продажба на имота
   • Сделката се извършва пред нотариус, като се заплаща такса по нотариалната тарифа;
   • В повечето случаи (например УПИ и нови сгради) върху продажната стойност се начислява ДДС, като в повечето случаи и купувачът може да възстанови този ДДС;
   • Дължи се местен данък (за София: 3%);
   • При реализирана печалба се дължи корпоративен данък от 10% върху разликата между продажната цена и счетоводната стойност на имота;
   • Промяната в собствеността на имота се вписва в имотния регистър и се заплаща и такса върху материалния интерес (не по-малко от данъчната оценка).
2. Апорт (непарична вноска)
   • Имотът се внася като апортна вноска в ново или съществуващо дружество;
   • За оценката му се назначават три вещи лица. Вещите лица получават възнаграждение, определено от Търговския регистър към Агенцията по вписванията;
   • Дружествения договор на дружеството в което се прави непаричната вноска се заверява пред нотариус – заплаща такса по нотариалната тарифа;
   • Процедурата преминава през Търговския регистър и отнема минимум 1 месец;
   • Дружеството получава дялове/акции срещу имота, които после могат да бъдат продадени;
   • Няма ДДС и местен данък;
   • Дължи се 10% данък върху печалбата (както при продажбата на имота);
   • Промяната в собствеността на имота се вписва в имотния регистър и се заплаща и такса върху материалния интерес.
3. Отделяне или разделяне (преобразуване)
   • При отделяне имотът се прехвърля към ново или съществуващо дружество, а първоначалното дружество продължава да съществува;
   • При разделяне цялото имущество се разпределя между нови или съществуващи дружества;
   • Изготвя се документация по преобразуването, като в повечето случаи се изисква проверка от регистриран финансов одитор;
   • Не се дължат ДДС, местен данък или корпоративен данък;
   • За данъчни цели имотът запазва стойността си;
   • Изисква се вписване в Търговския регистър и отнема минимум 3 месеца;
   • Промяната в собствеността на имота се вписва в имотния регистър и се заплаща и такса върху материалния интерес.
4. Продажба на търговско предприятие
   • Прехвърля се цяло предприятие или обособена част от него. Обособената част трябва да включва освен имота и други активи, задължения или фактически отношения (например договори). Този вариант не е подходящ, ако целта е прехвърляне само на един имот;
   • Сделката се извършва пред нотариус, като се заплаща такса по нотариалната тарифа;
   • Не се дължат ДДС, местен данък или корпоративен данък;
   • За данъчни цели имотът запазва стойността си;
   • Изисква се вписване в Търговския регистър и отнема не повече от 1 месец;
   • Промяната в собствеността на имота се вписва в имотния регистър и се заплаща и такса върху материалния интерес (не по-малко от данъчната оценка).

Обобщение в табличен вид:

Както виждате, различните варианти имат своите предимства и недостатъци. Темата е сложна и крайният резултат зависи от много фактори. За да направите правилния избор, е препоръчително да се консултирате с подходящи експерти: счетоводители и адвокати.

📅 14.04.2025 г.
✍️ Дипломиран експерт-счетоводител и регистриран одитор Иван Милев